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Loyers impayés : procédure d’expulsion et trêve hivernale 2026-2027

À retenir :

  • La trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Pendant cette période, un locataire ne peut pas être expulsé de sa résidence principale, et les fournisseurs ne peuvent pas couper le gaz ou l’électricité pour impayé.

  • La trêve suspend l’expulsion, pas la dette ni la procédure. Le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer, saisir le juge et obtenir un jugement : seule l’exécution est reportée au 1er avril 2027.

  • Aucun nombre minimum de loyers impayés n’est fixé par la loi. Dès le premier impayé, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer, qui laisse 6 semaines au locataire pour régulariser.

  • Le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même son locataire. Changer les serrures ou vider le logement sans décision de justice est un délit puni de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

Chaque année, le 1er novembre marque le début de la trêve hivernale. Pour un locataire qui accumule des retards de loyer, c’est un répit de cinq mois. Pour un propriétaire qui ne perçoit plus ses loyers, c’est souvent une source d’inquiétude : faut-il attendre le printemps pour agir ? La réponse est non. La trêve interdit l’expulsion physique, mais pas les démarches qui la préparent. Ce guide, mis à jour pour la trêve 2026-2027, fait le point sur ce que la trêve interdit et ce qu’elle permet, détaille la procédure d’expulsion pour loyers impayés étape par étape avec ses délais, et vous indique les aides et les recours à connaître, que vous soyez locataire ou bailleur.

Trêve hivernale 2026-2027 : ce qui s’applique dès le 1er novembre

La trêve hivernale s’applique du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Instaurée en 1956, elle a vu ses dates actuelles fixées par la loi ALUR du 24 mars 2014. Elle est prévue par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution pour les expulsions, et par le Code de l’action sociale et des familles et le Code de l’énergie pour les coupures de gaz et d’électricité.

Ce que la trêve interdit

Pendant la trêve, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement, quel que soit le motif de l’expulsion : loyers impayés, troubles de voisinage, non-respect du règlement de copropriété. Les expulsions déjà ordonnées par un juge mais non encore exécutées sont reportées à la fin de la trêve. Concrètement, le commissaire de justice (l’ancien huissier) ne peut pas procéder à l’expulsion et le préfet ne peut pas accorder le concours de la force publique avant le 1er avril 2027.

Les exceptions à la trêve hivernale

La protection n’est pas absolue. Une expulsion reste possible pendant l’hiver dans plusieurs situations :

  • Un relogement adapté est proposé au locataire, correspondant aux besoins de sa famille.
  • L’expulsion a été décidée par le juge aux affaires familiales, par exemple dans le cadre d’une ordonnance de protection visant un conjoint violent.
  • Le logement est occupé par un squatteur, c’est-à-dire une personne entrée sans droit ni titre. La trêve ne s’applique pas, mais le propriétaire doit tout de même passer par une procédure (plainte, procédure administrative auprès du préfet ou référé) : il ne peut pas expulser lui-même.

Gaz et électricité : pas de coupure, mais une réduction possible

Du 1er novembre au 31 mars, un fournisseur ne peut pas faire couper l’électricité ou le gaz naturel de votre résidence principale pour une facture impayée. La protection ne vaut pas pour une résidence secondaire, ni pour le fioul, le bois ou le gaz en citerne.

Attention : pour l’électricité, le fournisseur peut réduire la puissance de votre compteur pendant la trêve, à 3 kVA pour un contrat de 6 kVA ou plus, et à 2 kVA pour un contrat inférieur. Les foyers bénéficiaires du chèque énergie y échappent s’ils ont transmis l’attestation correspondante à leur fournisseur. La dette, elle, reste due : une coupure redevient possible à partir du 1er avril. Si votre énergie est coupée pendant la trêve, signalez-le par écrit à votre fournisseur, puis saisissez le Médiateur national de l’énergie si le problème persiste.

Pendant la trêve (1er novembre 2026 au 31 mars 2027)InterditToujours possible
LogementExpulsion du locataire et recours à la force publiqueCommandement de payer, assignation, audience, jugement, commandement de quitter les lieux
ÉnergieCoupure du gaz ou de l’électricité pour impayé dans la résidence principaleRéduction de puissance électrique (sauf bénéficiaires du chèque énergie ayant transmis l’attestation), relances et recouvrement
DetteAucune suspension automatiqueLoyers, charges et factures continuent de courir et restent exigibles
Exceptions/Expulsion en cas de relogement adapté, de décision du juge aux affaires familiales, ou d’occupation par un squatteur

Le mythe des « trois loyers » : la réalité juridique

On entend souvent qu’un propriétaire doit attendre trois mois de loyers impayés pour agir. C’est faux : la loi ne fixe aucun nombre minimum de loyers impayés. Dès la première échéance non réglée, le bailleur peut relancer son locataire puis faire délivrer un commandement de payer. Le seuil de deux mois d’impayés qui circule correspond en réalité à d’autres règles, notamment l’obligation, pour certains bailleurs, de signaler l’impayé à la commission départementale de prévention des expulsions (CCAPEX) ou à la CAF lorsque le locataire perçoit une aide au logement.

Si le mythe persiste, c’est parce que la procédure est longue : entre le premier impayé et l’expulsion effective, il s’écoule le plus souvent de nombreux mois, voire plus d’un an lorsque la trêve hivernale s’intercale.

La procédure d’expulsion pour loyer impayé, étape par étape

ÉtapeQui agitDélai à connaître
1. Relance et mise en demeurePropriétairePas de délai légal, à faire dès le premier impayé
2. Commandement de payerCommissaire de justice6 semaines pour régler ou proposer un échéancier
3. Assignation devant le tribunalCommissaire de justice, à la demande du bailleurAu moins 6 semaines entre l’assignation et l’audience
4. Audience et jugementJuge du contentieux de la protectionDélais de paiement possibles, dans la limite de 3 ans
5. Commandement de quitter les lieuxCommissaire de justice2 mois en principe, délais de grâce de 1 mois à 1 an possibles
6. Expulsion effectiveCommissaire de justice, avec la force publique si besoinJamais du 1er novembre au 31 mars, le préfet dispose de 2 mois pour répondre

Étape 1 : la tentative de résolution amiable (recommandée)

Avant toute procédure, le propriétaire a intérêt à relancer son locataire, par téléphone ou par courrier, puis à lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est souvent exigée par les assurances garantie loyers impayés (GLI) et permet de trouver une solution rapide : plan d’apurement, c’est-à-dire un échéancier pour rembourser la dette, ou mise en jeu de la caution. Un accord écrit peut prendre la forme d’une reconnaissance de dette signée par le locataire.

Étape 2 : le commandement de payer par commissaire de justice

Si l’impayé persiste, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Cet acte, qui vise la clause résolutoire du bail (la clause qui prévoit la résiliation automatique en cas d’impayé), laisse au locataire 6 semaines pour régler sa dette ou proposer un échéancier. Ce délai a été ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023. Selon le montant de la dette, le commandement est aussi signalé à la CCAPEX, qui peut orienter le locataire vers des aides. Si le locataire a une caution, celle-ci doit également être informée.

Étape 3 : l’assignation au tribunal

À l’expiration du délai, si la dette n’est pas réglée, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Il demande la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré. Un délai d’au moins 6 semaines doit séparer l’assignation de l’audience, et l’assignation est transmise au préfet pour qu’un diagnostic social et financier du locataire soit réalisé.

Un problème ? Ne restez pas seuls.

Locataire menacé d’expulsion ou propriétaire confronté à des loyers impayés : chaque délai compte, surtout à l’approche de la fin de la trêve. LexWeb Solutions vous met gratuitement en relation avec un avocat de son réseau pour faire le point sur votre situation. Vous pouvez aussi utiliser notre outil trouvez un avocat ou consulter notre annuaire des cabinets.

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Étape 4 : l’audience et le jugement d’expulsion

À l’audience, le locataire peut se défendre et demander des délais de paiement. Le juge peut les accorder, dans la limite de trois ans, si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement de son loyer courant. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si l’échéancier est respecté, le bail continue comme si rien ne s’était passé. S’il ne l’est pas, la résiliation joue et l’expulsion peut être poursuivie. À défaut, le juge constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion et condamne le locataire à payer les sommes dues ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ.

Étape 5 : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de 2 mois pour partir. Il peut demander au juge de l’exécution des délais de grâce supplémentaires, compris entre 1 mois et 1 an depuis la réforme de 2023, en fonction notamment de sa situation familiale, de sa santé et de sa bonne ou mauvaise volonté. Ce délai de deux mois ne s’applique pas aux squatteurs.

Étape 6 : l’expulsion effective

Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, de jour uniquement, entre 6 heures et 21 heures, et jamais pendant la trêve hivernale. En cas de résistance, il demande le concours de la force publique au préfet, qui dispose de 2 mois pour répondre. Un refus ou un silence de l’État ouvre au propriétaire le droit de demander une indemnisation à l’État pour le préjudice subi. Les meubles laissés sur place font l’objet d’un inventaire et d’une procédure spécifique.

La trêve hivernale : une suspension, pas une annulation

C’est le point le plus souvent mal compris. La trêve ne gèle ni la dette ni la procédure. Pendant l’hiver, le bailleur peut délivrer un commandement de payer, assigner son locataire, obtenir un jugement d’expulsion et faire délivrer le commandement de quitter les lieux. Il peut aussi actionner la caution du locataire ou son assurance loyers impayés.

Pour le locataire, cela signifie que les loyers continuent de s’accumuler : à la fin de la trêve, la dette sera plus lourde et l’expulsion pourra être exécutée dès le 1er avril 2027 si la procédure est arrivée à son terme. Utiliser ces cinq mois pour régulariser ou trouver une solution est donc essentiel.

Côté propriétaire, la tentation de « faire justice soi-même » doit être écartée : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, vider le logement ou menacer le locataire pour le forcer à partir sans décision de justice est un délit, puni de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Conseils pour les locataires et les propriétaires

Vous êtes locataire en difficulté

  • Prévenez votre propriétaire dès le premier retard et proposez un échéancier réaliste par écrit. Un juge tiendra compte de votre bonne foi.
  • Sollicitez les aides : le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département, la CAF ou la MSA (maintien de l’aide au logement sous conditions), Action Logement si vous êtes salarié, et les services sociaux de votre mairie.
  • Si vos dettes dépassent vos capacités de remboursement, un dossier de surendettement auprès de la Banque de France peut être envisagé : la commission peut demander au juge la suspension de la procédure d’expulsion. Voir notre page avocat en surendettement.
  • Ne fuyez pas les courriers et rendez-vous à l’audience : c’est là que vous pouvez obtenir des délais de paiement.
  • Pensez aussi à vos droits : un logement non décent ou des travaux importants qui privent l’usage du logement peuvent justifier une réduction de loyer, mais jamais une suspension unilatérale du paiement sans accord ou décision du juge.

Vous êtes propriétaire face à des impayés

  • Agissez vite : plus l’impayé est ancien, plus la dette est difficile à recouvrer. Un commandement de payer délivré en novembre permet d’obtenir une audience pendant l’hiver et une expulsion exécutable au printemps si nécessaire.
  • Respectez scrupuleusement chaque étape : une erreur de forme dans un acte peut faire perdre plusieurs mois.
  • Mobilisez vos garanties : caution, garantie Visale, assurance loyers impayés. Vérifiez les délais de déclaration prévus par votre contrat.
  • À la fin du bail, faites un état des lieux de sortie et une attestation de remise des clés. Le dépôt de garantie peut être imputé sur les sommes dues, dans les règles : voir notre guide sur la caution non restituée par le propriétaire.
  • Recouvrez la dette une fois le jugement obtenu, notamment par une saisie sur compte bancaire ou une saisie sur salaire.

Faut-il vraiment un avocat ?

Pour une dette de loyers, l’avocat n’est pas obligatoire devant le juge du contentieux de la protection : locataire et propriétaire peuvent se défendre seuls ou se faire assister par un proche. Mais l’accompagnement par un avocat est utile dans plusieurs cas : contestation du montant de la dette, logement indécent, demande de délais de paiement ou de délais de grâce bien argumentée, ou, côté bailleur, dossier avec plusieurs impayés et un locataire qui conteste. Les honoraires varient selon le dossier, et l’aide juridictionnelle ou votre protection juridique (souvent incluse dans l’assurance habitation) peuvent couvrir tout ou partie des frais.

Pour aller plus loin, retrouvez tous nos guides en droit de l’immobilier, dont ceux consacrés aux nuisances sonores de voisinage et au propriétaire qui refuse de faire des travaux. En cas de séparation, le sort du logement commun obéit à d’autres règles, expliquées dans notre guide sur l’indemnité d’occupation. Pour être accompagné, utilisez notre outil trouvez un avocat ou consultez notre annuaire des cabinets.

Loyers impayés : besoin d’un avocat ?

Procédure d’expulsion, délais de paiement, dette qui s’accumule pendant la trêve : LexWeb Solutions vous met en relation avec un avocat en droit immobilier via notre outil trouvez un avocat. Dettes multiples ? Consultez notre page avocat en surendettement ou notre annuaire des cabinets.

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FAQ sur les loyers impayés et la trêve hivernale

Quelles sont les dates de la trêve hivernale 2026-2027 ?

La trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Les expulsions locatives ne peuvent reprendre qu’à partir du 1er avril 2027, sauf exceptions (relogement adapté, décision du juge aux affaires familiales, squat).

Aucun nombre minimum n’est fixé par la loi. Dès le premier impayé, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer. Mais l’expulsion n’intervient qu’au terme d’une procédure judiciaire qui dure généralement plusieurs mois.

Oui. La trêve n’interdit que l’expulsion elle-même. Le bailleur peut délivrer un commandement de payer, assigner son locataire, obtenir un jugement et faire délivrer un commandement de quitter les lieux pendant l’hiver.

Non, pas dans votre résidence principale pour une facture impayée. En revanche, il peut réduire la puissance électrique, sauf si vous bénéficiez du chèque énergie et lui avez transmis l’attestation. La dette reste due et une coupure redevient possible à partir du 1er avril.

Non. La trêve ne s’applique pas aux personnes entrées dans un logement sans droit ni titre. Le propriétaire doit toutefois passer par une procédure (plainte, demande au préfet ou décision du juge) et ne peut pas les expulser lui-même.

Forcer un locataire à quitter son logement sans décision de justice, par exemple en changeant les serrures ou en coupant l’eau, est un délit puni de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Le locataire peut aussi obtenir des dommages et intérêts.

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